Projeto restaura cortiços em São Paulo e transforma em casas compartilhadas com aluguéis mais acessíveis

Nascido em 2015, o Fundo FICA é uma associação sem fins lucrativos que adquire imóveis na cidade de São Paulo, e os aluga por um valor mais acessível para famílias de baixa renda. Agora a ONG lança o Projeto Compartilha, iniciativa que contempla modelos financeiro, jurídico, administrativo e social, baseados em investimentos de impacto social, e que visa a aquisição de imóveis para destinação a pessoas moradoras de cortiços na região do centro de SP, estabelecendo-os como uma casa compartilhada.

A operacionalização inclui a reforma das casas para produzir um ambiente de qualidade aos moradores, e respalda-os com contratos de locação que impedem reajustes e despejos arbitrários, além da diminuição dos aluguéis pagos, o que pode chegar a 30% de redução em relação à média de aluguel em cortiços e pensionatos, conforme levantamento realizado pelo Fundo Fica.

O projeto faz parte da Wealth Inequality Initiative, rede global de esforços destinados ao combate a desigualdades sociais, que engloba iniciativas de nove países. No Brasil, o projeto também foi acelerado no LabHabitação, da Artemísia, em 2020.

De acordo com Roberto Fontes, coordenador do Compartilha, o modelo é inédito no Brasil por introduzir a figura do proprietário social não especulativo (quando o dono do imóvel não prioriza o lucro e destina sua operação para demandas sociais), a partir de investimentos de impacto social.

Para Fontes, os cortiços representam atualmente um dos investimentos imobiliários mais lucrativos da cidade, com o metro quadrado valendo o dobro da mesma metragem em uma moradia formal em igual região. Ele cita o exemplo de um quarto de 12 m² com banheiro compartilhado em um cortiço no bairro do Glicério, cujo aluguel pode custar R$ 800, equivalente a 80% do salário mínimo. Para o proprietário, o retorno é significativamente lucrativo, uma vez que o aluguel rende até 2% ao mês. “O m² de um cortiço no centro pode ser mais caro que de um apartamento de classe média alta em São Paulo”, conclui.

Por outro lado, o alto faturamento contrasta com o péssimo estado da maioria dos edifícios, sem retorno na qualidade da construção, segurança de posse ou qualidade de vida. “Os inquilinos não são protegidos por direitos legais e são frequentemente ameaçados com despejos. Uma parcela significativa de cortiços é precária e superlotada, e os valores abusivos cobrados aos inquilinos alimentam o ciclo vicioso de violação de direitos”, destaca Fontes. “A proposta do Compartilha busca interromper esse ciclo com a captação de recursos para a compra de imóveis, reforma e destinação a moradores de cortiços de forma não especulativa, garantindo uma moradia justa a uma população historicamente excluída do acesso ao mercado imobiliário”, completa.

Como vai funcionar

Ao contrário de outros projetos conduzidos pelo Fundo FICA, a captação de recursos do Compartilha não será feita por meio de doações. O modelo é baseado em investimento de impacto social com retorno financeiro. A rentabilidade inicial será de 4% ao ano em até 10 anos, a depender do valor do imóvel.

O financiamento coletivo acontece com valores a partir de R$ 10 mil e é garantido pelo próprio imóvel. “O perfil do investidor é aquele que, primeiramente, terá orgulho do impacto de seu dinheiro na vida de outra família. O retorno financeiro é um segundo aspecto”, explica Fontes.

Todo o processo, desde a captação de recursos até a gestão predial, é feito pelo Fundo FICA, cuja diretoria é composta por arquitetos, urbanistas, engenheiros, advogados e profissionais de comunicação, entre acadêmicos e profissionais dos respectivos mercados.

Um primeiro imóvel foi adquirido como parte do projeto piloto da iniciativa. O imóvel contou com o financiamento de um grupo inicial de investidores e será alugado para três famílias que pertencem a uma cooperativa de costureiras, e que hoje residem em cortiços no bairro do Bom Retiro.  A mudança das famílias está prevista para novembro.

A casa é a primeira de um cronograma que pode viabilizar lares seguros para outras famílias. Segundo Fontes, os esforços estão concentrados em oferecer novos lares para 50 famílias até 2025, em uma primeira fase do projeto. No entanto, ele ressalta que o objetivo é produzir mudanças qualitativas. “O Compartilha vai apresentar modelos de tecnologia social e de investimento de impacto social para a aquisição dos espaços, além de alternativas de habitação, de financiamento e de modelos jurídicos com potencial para demonstrar para o Estado a viabilidade de políticas públicas que saiam do convencional, que estão majoritariamente baseadas na transferência de propriedade privada, que é a venda de imóveis”.

Para conferir mais informações, acesse Fundo Compartilha Investimentos – FICA (fundofica.org).